В конце 2025 года новости про новостройки звучат однообразно: «квадрат» снова вырос. По ряду оценок, с начала 2025 года рост в крупнейших городах дошел до уровня 20% — и это уже влияет на поведение покупателей, девелоперов и рынка ремонта.
Важно уточнение: речь почти всегда про «витринные» цены и средние показатели. Реальная сделка все чаще проходит через скидки, рассрочки и субсидирование ставок, поэтому итоговая динамика для конкретного ЖК зависит от того, как застройщик «собирает» спрос.
Ниже разберем, что именно случилось, кто разгоняет цены активнее остальных, чего ждать в 2026 году и как рост стоимости жилья меняет стратегию ремонта.
Содержание:
Что случилось?
Текущий виток роста цен — продолжение изменений, которые начались после сворачивания массовой льготной ипотеки с 1 июля 2024 года. Спрос стал более адресным: семейные и другие льготные программы остались, но «универсального драйвера» для рынка уже нет.
На этом фоне застройщики подстраивают продажи под новые правила: скидки, рассрочки, субсидирование ставки на первые годы кредита, точечные акции. Рынок внешне показывает рост цен, при этом внутри него много «перетекания» между инструментами стимулирования.
Есть и структурная причина: в средних цифрах часто растут доли более готовых и более дорогих лотов, а «дешевые старты» выходят реже. Коммерсант прямо описывает этот эффект: в экспозиции накапливаются более дорогие лоты высокой стадии готовности, а заявленная цена не всегда равна цене сделки из‑за скидок.
Кто уже поднял цены и на сколько?
Если брать крупнейшие города и сравнивать начало 2025 года с концом 2025 года, в новостях стабильно фигурирует рост на уровне 20%: Санкт‑Петербург (+20,6%), Москва (+20,1%), Казань (+19%).
По данным «Циана», в Санкт‑Петербурге средняя цена 1 м² к декабрю 2025 года дошла до 314,5 тыс. руб., рост с начала года составил +21%.
В Москве разброс еще шире по сегментам. В августе 2025 года «Метриум» фиксировал среднюю цену 1 м² на уровне 725,5 тыс. руб., что на 29% выше аналогичного периода прошлого года, при этом элитный сегмент показывал годовой рост +32,2%.
В регионах можно увидеть «почти 20%» даже без столичного перегрева: РБК приводил примеры Омска (+19,9% за год) и Челябинска (+19,5% за год) на июнь 2025 года.
Теперь к застройщикам, которые действуют активнее других — тут важны два сюжета: рост цен в собственных проектах и «ценовые качели» через короткие акции.
- ГК ФСК публично говорила, что в их проектах цена в 2025 году выросла на 11% по сравнению с 2024 годом.
- Группа «Эталон» в отчетности за I полугодие 2025 года указывала рост средней цены квадратного метра жилой недвижимости на 11% (до 300 тыс. руб.).
- ГК «Гранель» в октябре 2025 года объявляла о плановом повышении цен в ряде проектов с конкретной даты (с 23 октября). Там нет процента, но сам формат важен: часть девелоперов индексирует прайс «пакетно» и заранее.
- ПИК регулярно использует короткие окна «спеццен» (в январе 2025 года компания объявляла про специальные цены на 6 дней). На практике такие кампании часто идут вместе с пересчетом прайс‑листов: цена «до даты» и цена «после даты» живут рядом, и покупателю сложнее сравнивать динамику «в лоб».
Отдельный слой — скидки, которые визуально скрывают реальную цену сделки. Коммерсант приводил оценки, что при покупке без заемных средств индивидуальные скидки могут доходить до 20–25% от цены предложения.
Чего ждать в 2026?
В прогнозах на 2026 год нет единого числа. Есть общий консенсус: рост продолжится, темп будет зависеть от ключевой ставки, доступности льготной ипотеки и того, насколько широко застройщики будут раздавать скидки и рассрочки.
По оценкам, которые приводили РБК и Forbes со ссылкой на исследование ЕРЗ.РФ и «Яков и Партнеры», рост цен на новостройки по России в 2026 году ожидается на уровне 6%, при этом ввод может снизиться до 41 млн кв. м, а переносы сроков ввода вырасти.
Сбер в публичных прогнозах называл рост цен в 2026 году на уровне 5–7% и связывал динамику со снижением ключевой ставки и ограниченным запуском новых проектов.
Для Москвы встречаются более высокие ожидания: РБК писал о прогнозе роста средневзвешенной цены квадратного метра на уровне 19% в 2026 году (влияние класса и структуры предложения).
Практически это означает простую вещь: «в среднем по стране» рынок может идти рядом с инфляцией, а в отдельных локациях и классах цена продолжит расти быстрее — из‑за дефицита предложения нужного формата, темпов запуска новых проектов и спроса на готовность.
Это мыльный пузырь или время, чтобы вложиться в недвижимость?
Признаки «пузыря» ищут там, где цены отрываются от спроса и доходов. Проблема в том, что рынок новостроек в России устроен через проектное финансирование и эскроу, а значит цена «с пола» снижается с трудом: аналитики прямо говорят, что сильное снижение цен ограничено финансовой моделью девелопмента, и чаще работает скидка.
С другой стороны, РБК приводил позицию, что дефицита новостроек в ближайшие годы может не быть из‑за накопленных товарных запасов.
Инвестору важно видеть обе стороны: спрос может оживиться при смягчении денежно‑кредитной политики, но «автоматического» роста на десятки процентов каждый год рынок уже не обещает.
Если Вы выбираете момент входа, помогает простой расчет в логике «сценариев», без попытки угадывать точную точку минимума.
- Шаг 1. Зафиксируйте цель: жить самому, сдавать в аренду, перепродавать на этапе готовности.
- Шаг 2. Посчитайте платеж по ипотеке при текущих ставках и при сценарии смягчения (рефинансирование). Под текущие условия рынка это часто важнее «скидки от прайса».
- Шаг 3. Сравните доходность альтернатив: депозит, ОФЗ, аренда. Для аренды считайте «чистыми» после налогов, простоя и ремонта.
- Шаг 4. Проверьте риски ликвидности: класс, транспорт, сроки ввода и вероятность переноса сроков (в 2026 году аналитики ждут рекордные переносы).
Как стоимость жилья влияет на рынок ремонта и каких стратегий придерживаться?
Когда квартира в новостройке становится дороже, у владельца меняется психология бюджета: ошибка в ремонте бьет сильнее, потому что цена метра уже высокая. Рынок ремонта в таких условиях обычно поляризуется: часть людей уходит в «минимально необходимый» ремонт, часть инвестирует в качество и управляемость, чтобы сохранить стоимость актива.
При этом дорожает и сам ремонт: растут цены на материалы, труд, проектирование, логистика. Мы подробно разбирали факторы роста в статьях «Стоимость ремонта квартиры в 2025 году» и «Что влияет на себестоимость ремонта в 2025 году?».
Что делать заказчику ремонта, если квартира куплена по высокой цене и «запаса» на переделки нет? Работает стратегия управления рисками: фиксировать объем, деньги и приемку до того, как начнутся работы. В помощь — разбор ошибок ремонта и ролей заказчика в процессе (см. «Функции заказчика во время проведения ремонта или строительства»).
Для Москвы и других перегретых локаций добавляется еще один нюанс: цена ошибки в управлении выше, а «ремонт под ключ» без системы легко превращается в переносы сроков и пересчет сметы. Эту сторону рынка мы разбирали в материале «Ремонт под ключ в Москве».
Если Вы ведете ремонт удаленно или просто хотите, чтобы коммуникация и отчетность не расползались по мессенджерам, удобно собирать все договоренности и подтверждения в Приложение 101.
Для рынка ремонта (и для частных подрядчиков) рост цен на жилье тоже меняет правила: заказчики чаще спрашивают прозрачный прайс, детализацию, график платежей и понятную приемку. Хорошая практика — держать актуальные расценки в одном месте и быстро делиться ими с заказчиком и своей командой. Мы показывали, как это устроить в статье «Расценки онлайн в Приложении 101».
Итоговая стратегия на 2026 год звучит прагматично: если жилье дорожает, ремонт тоже становится более управленческой задачей. Деньги «съедает» не отделка, а переделки, простои и хаос в закупках. Системность тут дает тот же эффект, что и на рынке новостроек: снижает риск и делает результат предсказуемее.
Если хотите свериться с контекстом рынка недвижимости после отмены массовой льготной ипотеки, посмотрите наш разбор «Что будет с рынком недвижимости осенью 2024» — там собраны изменения по ипотеке и логика поведения покупателей, которая до сих пор влияет на новостройки.